POINT

POINT.1

ロケーション・立地

LOCATION

オフィスの決定条件のひとつしてあげられるのが、
オフィスの立地です。

社員・スタッフが通勤しやすいか、営業や取引先へ出かけやすいかなどのアクセス面の充実は、オフィスの重要な決定条件。とくに、取引先からの来訪が多いオフィスでは、駅から近い、ランドマークとなるわかりやすい目印がある、来客専用駐車場があるなども欠かせない要素です。

このような状況から、たくさんの路線が使える、駅から近い、駐車場がある、といった条件で物件選びを進めることが重要です。銀行などの金融機関や郵便局が近くにあると便利ですし、社員の方がお昼休憩を取りやすい飲食店が多いエリアだと社員の方は嬉しいでしょう。また、一等地や人気エリアにオフィスを構えることができれば、企業ブランドを高めることができます。

POINT.2

広さ・設備

AREA AND FACILITIES

広さが充分にあり設備も充実していることが、
よりよいオフィスの条件です。

予算との兼ね合いもありますが、社員が増えたり机や機器が増えたりしても対応できるよう、将来を見越して物件を選ぶと安心です。広さがあれば、レイアウトの自由度も高まります。インフラなどの設備も新しいものを導入しているなど、積極的に設備投資している物件であるかもチェックポイント。トイレ、空調、エレベーターの広さと数、給湯室の有無、セキュリティの高さなど、設備の整ったオフィスを探してください。

セキュリティについては、常駐警備の有無や、機械警備の有無も忘れずに確認しましょう。特に、機械警備を実施しているオフィスの場合は、警備のセットと解除を行うためのセキュリティカードやセキュリティキーが必要になります。 これは、事前に物件の管理者などを通じて警備会社に発行してもらう必要がありますし、誰がカードやキーを持つか、緊急時の連絡係を誰にするかなどの問題もあります。操作部がどこにあるかなど、現地で見ておかないと困ることもあります。

POINT.3

管理面の詳細

MANAGEMENT

セキュリティなど設備面はしっかりとチェックされますが、
その他の管理状態については見落としがちです。

オフィスビルの管理は、物件ごとに大きく異なることが多いです。もちろん、管理の内容については説明を受けるでしょう。 しかし、現場で見ないとわからないことも色々ありますので、最終的には現地で確認することをお勧めします。

①ゴミの処理について

オフィスから出るゴミは、一般の家庭ごみとは異なり、自治体の回収対象外となるものです。そのため、廃棄物回収業者と定期または単発の契約をしてゴミの回収を依頼します。そこで、回収してもらうゴミをどこに置いておくかが問題になります。物件によってゴミ置き場があったりなかったりするため、業者が回収しやすい場所を見つけておく必要があります。適当な場所がない場合は、移転先候補としての順位を下げることも考えられます。

②入退館時間と物理的な入館制限

ビル自体は24時間使用可能であっても、夜間は表玄関が閉鎖されるといった物件は少なくありません。そのため、営業時間外に訪問してくる出入り業者や、緊急の来客が玄関前で立ち往生という事態が起こりえます。 そこで、来客用通用口の有無を確認します。あれば事前に伝えることができます。なければ、関係者出入り口へ迎えに行く必要がある前提で業務を行えますし、それを避けるために時間外の来訪がないように努力もできるでしょう。

POINT.4

通信環境

COMMUNICATION ENVIRONMENT

ロケーションが良好なオフィスであれば、一般的にはモバイルの
通信環境は悪くないと考えられます。
ただしそれはあくまでも一般論であり、見学している
オフィスの電波状態が良好であることにはなりません。

モバイルの通信環境は、いまや仕事に欠かせないものです。業種にかかわらず、顧客との連絡を携帯電話やスマートフォンを利用しているのが主流だといえる状況にあります。少なくとも、主要キャリアの端末が利用できることを現地で確認すべきだといえます。

また、業務上の通信手段はモバイルだけではありません。現在、主に利用されている有線通信には、メタルを使った加入電話回線、ADSL、それに光ファイバーを使った光回線があります。 しかし、そのすべてがどこででも使えるというわけではありません。NTTなどの通信事業者の設備の関係や、オフィスビルの通信用設備の都合などで、使える通信に制限があるかもしれません。外部との連絡手段としてだけでなく、インターネットの利用などにも影響を及ぼす通信環境についても確認が必要です。

POINT.5

テナントの入居状況

TENANT

アパートやマンションの賃貸借契約を締結するときには、
両隣や上下階の住人がどのような人かを気にしましょう。

仕事場であるオフィスの物件選びに際しては、他の入居者のことまで考えないことも多いです。 住居ではないからといって、同じ建物に入っている他の入居者がどのようなテナントさんかに無頓着でいるのは考えものです。移転後に思わぬトラブルにならないとも言えません。さらに、問題のあるテナントが入っているビルにオフィスを構えるだけで、自社の評判が悪くなるリスクを抱えることにもなりかねません。 主に考えられるトラブルの火種には、以下のようなものがあります。

・同じフロアに複数のテナントが入居し、トイレやパントリーなどを共用する。
・店舗・事務所兼用物件で、店舗の客層がオフィスに似合わない。
・1階にある店舗が便利な点が決め手だったのに、すぐに退去してしまった。
・隣室の営業会社の朝礼やロープレがうるさい。
・店舗の調理で出る煙や臭いが気になる。
・ところ構わず喫煙する入居者がいる。

また、入居している他のテナントだけでなく、空きテナントの問題もあります。空室が1室あるだけでも治安に不安を感じることがあります。何室も空いているようなら、何か隠された原因の可能性があるかもしれません。

POINT.6

賃料・コスト

COST

いいオフィスであれば、それ相応の賃料・コストはかかります。
「掘り出し物」といわれるような、相場外の格安賃料は
まずないと思ってください。

ですが、そのなかでも条件的に借主にやさしい物件もあります。たとえば、賃料は相場並みでも管理費・共益費が控えめである、契約期間が長い、光熱費や通信費が賃料に含まれている、オーナーの人柄がよく何かと融通が利く、などほかの物件より少しでも優位な条件の物件がある場合もあります。いずれにせよ、不動産探しが不慣れで、物件を一から探すとなると相当な労力が必要となります。

よりよいオフィスによりよい条件で入居するには、オフィス・テナントに強みをもつ仲介不動産会社の力が必要です。良心的な仲介会社であれば、物件探しや仲介だけでなく、オフィス移転に関するさまざまなアドバイスをくれたり相談にのってくれたりもするので、活用しない手はありません。いいオフィス選びはいい仲介不動産会社選びからともいえます。